大家好，我（wǒ）是楼克佳，今天和大家聊一下抵押房产（chǎn）变卖中涉及的三（sān）大问题。

        很多人（rén）借款都是把房（fáng）产拿来做（zuò）抵（dǐ）押的，钱还（hái）不出以（yǐ）后，债权人（rén）可以变（biàn）卖抵押房（fáng）产来还债（zhài），那如（rú）何帮这（zhè）个抵押房产去（qù）找（zhǎo）到最适合他的买家，这是我们在现实（shí）中很（hěn）常见（jiàn）的问题。


找到合适的买家

         第（dì）一（yī），最重（chóng）要的（de）是（shì）在抵押之前我们就要（yào）判断（duàn）这个房（fáng）子是否有价有市？

        比如说北上广的房子市价在1000万左右，里面没有其它债务，你借（jiè）给他500万，这种房子就（jiù）是刚（gāng）需房，是有价也有市的，可（kě）以很（hěn）快找到买家接手（shǒu），还会有些（xiē）余（yú）款，这是（shì）有价有（yǒu）市的（de）房子。

        另外一种是（shì）办公房、商铺（pù），还（hái）有一些偏远城（chéng）市的房子（zǐ），相对来说（shuō）就比（bǐ）较难，一（yī）年（nián）半载可（kě）能都找不（bú）到（dào）合适买家（jiā）。比（bǐ）如说（shuō）我碰到过在内蒙的别（bié）墅，挂牌200多万（wàn），看起来（lái）很（hěn）好的房子，但我客户（hù）挂牌两年多了也没出手。因为疫情现（xiàn）在（zài）的办公楼和商铺（pù）从（cóng）租（zū）金到成交（jiāo）量都下跌很厉害，今年和去年的价格就（jiù）相差很（hěn）厉害，所以你要首先去判（pàn）断是（shì）否（fǒu）有价有市（shì）。

         第二，在（zài）卖房时（shí）要判断报（bào）价是（shì）否（fǒu）合（hé）理，比如（rú）你逼债务（wù）人卖房的时（shí）候，他说（shuō）我要（yào）卖1300万，其实（shí）这（zhè）个房子就只值1000万，那他可能（néng）就不想卖（mài）这个房子。所以你要判断这个（gè）房子卖的价格是不是合（hé）理（lǐ），太低债务人吃亏，太高卖不出（chū）去，对你的（de）预期也有影响。

        一般卖房要么让他自（zì）己去卖（mài），去中介公司挂合理的价格（gé），要（yào）么我们帮债权人挂牌，有（yǒu）时他忙，或有（yǒu）时他不（bú）愿意，我们也会帮（bāng）他去中介（jiè）挂牌。最主要（yào）的（de）是（shì）你去（qù）挂牌（pái）时，必须讲清楚真（zhēn）实原因，是因为债务（wù）抵押的问（wèn）题，现在还过不了户。切记（jì）你在和中介和（hé）买（mǎi）房子的人（rén）沟通时，必须（xū）要（yào）非（fēi）常诚实，要说清楚，最好让对（duì）方全款付清，因为你先要还这个抵（dǐ）押借（jiè）款（kuǎn）。


对买家要坦诚相告

        第（dì）三，你要熟悉房产抵（dǐ）押（yā）借款流程。比如（rú）说我们（men）是债权（quán）人（rén），这个房子市值1000万，抵押500万，我（wǒ）们要和买房的人讲清楚（chǔ），必（bì）须先付给我500万，然后我再去交（jiāo）易中心撤销抵押的他项权利证，在我撤销以后，才（cái）可以（yǐ）过（guò）户，否则的话，你们的房（fáng）子（zǐ）是过不了户的。如果你不讲清楚，你真的（de）去交割的时候，买（mǎi）房子的人会（huì）很（hěn）担心，怎么（me）钱付给你（nǐ）了，不能马上办理过（guò）户。因为（wéi）撤销（xiāo）抵押以（yǐ）后要过七天才能过户，不是当天就可以过户（hù）的，所（suǒ）以一定（dìng）要提（tí）前（qián）讲清楚。

        我现实中也碰到过几个案子，有（yǒu）一个老（lǎo）头欠的金额不多，他就（jiù）是和买家说清楚（chǔ）了，我欠人家30万（wàn），你今天先付30万给我，我（wǒ）去还债，一个星期以后过户，最后交（jiāo）易（yì）顺（shùn）利达成，这就（jiù）是房东和买房人（rén）沟通得比较好的（de）。

        还有一个案例，我们已经到交易中心了，房东叫买房人先付100万给债权人，买房人就（jiù）不肯了，他说你（nǐ）们没有和（hé）我说清楚今天不能交易，我以为付了100万（wàn）今天就可以交易（yì）了。确实（shí）房（fáng）东也不知道先要撤掉抵押过七天才（cái）能（néng）交易，他来还（hái）和我们商量，说你们是不是（shì）可以抵押先撤（chè）掉，让他（tā）们交易以后再付（fù）款，那（nà）我们肯（kěn）定（dìng）拒绝了，抵押撤了万一有风险呢，必须先拿到款再撤抵（dǐ）押（yā）。做了几番沟通，引入（rù）中（zhōng）介再（zài）担保，房东还是先把（bǎ）这个（gè）100万给付掉了。

千万不能提前撤（chè）销抵押

        有一（yī）个案例是欠我们小贷公司200万，买房人（rén）是个大学教授，他就（jiù）说万一我200万（wàn）付了（le）以后你们不撤销怎么办？他不放心，这也可以理解。我就（jiù）解释说我（wǒ）们是有牌（pái）照的正规小额贷（dài）款（kuǎn）公司，不信可（kě）以（yǐ）去公司看一下，给写一个证明说收到某（mǒu）某（mǒu）200万房款后立（lì）刻撤销（xiāo）抵押。

        他又说撤（chè）销抵押以后，因为这个案子（zǐ）已经到法院了，法院有一（yī）个流（liú）程，你保（bǎo）证我多少时间可（kě）以（yǐ）办这个交易，我（wǒ）们只能实事求（qiú）是（shì）地说法院的（de）时间是不可控（kòng）的（de），但我们（men）可以保证（zhèng）收到你的200万以后，当天我们就（jiù）陪着（zhe）你一起去法院，把撤销（xiāo）房地（dì）产抵押的申请交到法院里去，但后面法院的时（shí）间（jiān）我们是不可控（kòng）的。

        后来他就到我们小贷公司去看，的确是正规的，他当天就（jiù）付了200万给房东，房东立刻就还给我们，收到了这200万以后，我们就把撤销房地产抵押的申请（qǐng），交到了（le）法院（yuàn）的（de）执行庭。但那时（shí）正好（hǎo）是过年，过了一个多月，法院又在（zài）郊区，他买的房子是上海（hǎi）长（zhǎng）宁区的，开车过去要一个半小时（shí），法院也比较忙，一直拖了（le）一个多月。买（mǎi）房（fáng）人就着急（jí）了，担心怎么还不能办过户。后来我们（men）小贷公（gōng）司老总通过私人关系和法（fǎ）院执行庭（tíng）的领导打了招呼，没几天就撤销了，他就可以去办过户了。


        总（zǒng）结下来，在处理（lǐ）抵押房产借款中要注意的三点问题（tí）：一是一定要和买房人说（shuō）清楚有抵押在（zài）里面，这是瞒不过（guò）去的，二是你自己要清楚（chǔ）房（fáng）子究（jiū）竟值多少（shǎo）钱，你就能判（pàn）断这个债务人会不会（huì）因为价格的问题去刁难你（nǐ）。三是（shì）要熟悉相关流程和手（shǒu）续，你要（yào）知道，一般的情况下是先还款，再（zài）去（qù）撤抵押，再（zài）去（qù）交易，千万（wàn）不要先把抵押撤掉（diào），因为万一他们不还款给你，或者（zhě）解（jiě）除抵押（yā）后又被别人查封，就没有（yǒu）保障了。

        今天（tiān）关于抵押房产如何找到合适的买家（jiā），以及中间一些简（jiǎn）单的流程，就和大家分享到这里，谢谢大家！