大家好，我是楼（lóu）克佳，今天和大家聊一下，借款过（guò）程中（zhōng），如果拿房产做抵押，当中所（suǒ）涉及的（de）最容易被忽视的关键问（wèn）题——户口。


        一般来说（shuō）产权是属于房（fáng）产证上的产权（quán）人，比如说房（fáng）产证上有两个人，如果没有特殊约定（dìng），通常（cháng）一人占（zhàn）50%。但是如（rú）果有的房（fáng）产证上是有特殊约定（dìng），可能其中一个人占70%，还有（yǒu）一个（gè）人占30%，就（jiù）按照百分比来结算（suàn），这些情况下产权相对来说都（dōu）比较清楚（chǔ）。

        还有一个容易被忽视的"隐形问题"就是房子里（lǐ）有户口，很多人买了这（zhè）个房（fáng）子，入（rù）住不了，就是因为户口的问题。昨天我看了一篇（piān）文章，有个人在上（shàng）海买了（le）阿里（lǐ）法拍上的房子（zǐ），现在就是因为户口（kǒu）的问题住不（bú）进去，他每年光利息的损（sǔn）失都将（jiāng）近60万。所以抵押房（fáng）产和购（gòu）买拍卖的（de）房（fáng）子，一定要去（qù）关注户口的（de）问题。

拍卖房不适用户口管理条例

        根据（jù）国内的常驻户口管理条例第32条规定，应订立房屋买卖合（hé）同，并依法变更产权共有居住房的，如果是这个房子里（lǐ）有（yǒu）户口的，不迁（qiān）走（zǒu）的话（huà），你（nǐ）可以打官（guān）司（sī）让他迁走。 如（rú）果是正常（cháng）的房产（chǎn）交易（yì），合同会写清楚你首付多少，尾款多少，最后什么（me）时候把（bǎ）里面的户口迁走，如果这个当中（zhōng）对方（fāng）不迁走，打（dǎ）官司，法院（yuàn）是可以强（qiáng）制把（bǎ）他户口迁走（zǒu）的，这是第（dì）一种。


        第二种是通过法（fǎ）院判决、财产继承（chéng）、亲属间购买产权份额等途径（jìng），发生产权转移或者继承权（quán）变更的房屋（wū），不适用此条例。也就是说拍卖（mài）房不适用（yòng）。

        所以如（rú）果你要看拍卖房，比如说房（fáng）子市值大概一千万，但起（qǐ）拍价很便宜，只有（yǒu）600万，700万，你（nǐ）就一定要搞清楚这个房（fáng）子是否有户口。

        如（rú）果说没有（yǒu）户（hù）口相（xiàng）对（duì）来说很好，如果是（shì）里面有三个（gè）户口，甚至是五个户口（kǒu），那就麻烦了。即使这个房子（zǐ）的产权归（guī）你了，最（zuì）后你（nǐ）要去处置（zhì）的话，他有居住权，他问（wèn）你要三五十万（wàn）一（yī）个（gè）都很（hěn）正常。你不给（gěi）他就赖着不（bú）走（zǒu），因（yīn）为（wéi）按照（zhào）规定（dìng）拍卖的房子（zǐ）不（bú）能强制把他户口（kǒu）迁走。所以如果你是在法院（yuàn）里买拍卖房，你要去了解一下，这（zhè）里面有多少（shǎo）户（hù）口，需要（yào）多（duō）少钱迁（qiān）走。


抵押前需签户口承诺书

        如果（guǒ）是房子做了他项权利抵押登记（jì）的，在登记之前，也要去（qù）问一下房子里面（miàn）是否有户口，有几个户（hù）口？你可以让他出示（shì）户（hù）口本，或（huò）者自己去派出所（suǒ）查一（yī）下，你说想（xiǎng）买这个房（fáng）子（zǐ），确认一下里面有几（jǐ）个（gè）户口。比（bǐ）如说里面（miàn）有三（sān）个户口，就让他写一个承诺："我是（shì）户口所有人我（wǒ）已知（zhī）某某房产（chǎn）已（yǐ）经（jīng）抵押给谁谁谁，如果出现了债权问题（tí）的话，我将自动迁离户口。

        这样万一（yī）最（zuì）后你要（yào）去处置他的房子，拍卖他的房子，他说我不知道（dào），这个房子是我儿子的，以前我也出过钱的，儿子自（zì）己（jǐ）拿（ná）去抵押了，父母住（zhù）在（zài）里面怎么办（bàn），你叫我住到哪里去？产权（quán）给你（nǐ），我（wǒ）一直居住在里面，一直住到（dào）我去世为止，那你怎么办？所以一定要让父母（mǔ）知（zhī）道一下（xià）儿子（zǐ）把这个房子拿出来抵押这个（gè）问题。

        所以，综上所述，户口（kǒu）还是非常重要（yào）的。拍卖和抵押当中都要去关注（zhù）户口问（wèn）题，之前都（dōu）需要（yào）了解清楚，不要觉得这（zhè）个（gè）房子便宜，买下来最后入住不了（le），也是一个（gè）巨大损失。

         今天关于拍卖（mài）房产和抵押房产中的户（hù）口的（de）问题就聊到这里，谢谢大家！